חסיטל שיווק תיווך נדלן ר"ג גבעתיים נחלת יצחק ת"א
 
 
עלון ללוקחי משכנתא
משכנתקל שמחה להציג בפניכם את העלון המפורט שלנו למשכנתא. 
העלון שלפניכם נועד לתת את כל המידע, צעד אחר צעד, בתהליך לקיחת המשכנתא. בעלון תוכלו לקבל תשובות על שאלות רבות ונפוצות בקשר למשכנתא, להתוודע למגוון האפשרויות העומדות בפניכם ולהכיר גישה שונה ללקיחת משכנתא. 
תהליך קבלת משכנתא נחשב לתהליך בנקאי מסובך ומסורבל, המורכב ממספר מסלולים פיננסים סבוכים. בעלון זה נציג כיצד בסיוע משכנתקל, ההליך המסובך של קבלת המשכנתא הופך לקצר, פשוט וקל. 

מהי משכנתא? 
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, המיועדת בדרך כלל לרכישת דירה. משכנתא נחשבת לדרך הנוחה והמקובלת ביותר למימון ההשקעה החשובה הזאת. החזר המשכנתא לבנק מובטח על ידי משכון (שיעבוד) דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר.

סוגי משכנתאות? 
• הלוואת זכאות 
• הלוואה מכספי בנק – משכנתא משלימה.
איך נקבע סכום המשכנתא אותו תוכלו לקבל וההחזר החודשי? 
סכום המשכנתא אותו תוכלו לקבל נקבע על פי כושר ההחזר החודשי שלכם, שווי הנכס והביטחונות המוצגים לבנק.
גובה ההחזר החודשי-
בטבלה לפניכם דוגמא המתארת את גובה ההחזר החודשי על פי משתני אורך תקופת ההלוואה והריבית.
הדוגמא מתייחסת להלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן על סך 500,000 ₪ ואינה כוללת את הפרשי ההצמדה למדד וכן תשלומים נלווים שונים כגון ביטוח חיים וביטוח הנכס.
טבלת דוגמא לסכום הלוואה ספציפי
סכום ההלוואה: 500,000 ₪ ריבית: 5%
30 25 20 15 10 5 שנים
2,684 2,923 3,300 3,954 5,303 9,436 החזר חודשי
ההחזר אינו כולל ביטוחים נלווים והצמדה למדד המחירים לצרכן.
שינוי בריבית ההלוואה ישפיע כמובן גם על ההחזר החודשי. 
סוגי הריבית של המשכנתא:
• קבועה (לא צמודה)
• קבועה (צמודה למדד המחירים לצרכן).
• משתנה (צמודה למדד המחירים לצרכן).
• ריבית פריים (ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן).
• ריבית דולרית (צמודה לשער היציג של הדולר).
• שילוב של מסלולים בסוגי ריבית שונים.

תהליך קבלת המשכנתא, צעד אחר צעד.
בשלב הראשון מגיעים לפגישה ראשונה עם נציג משכנתקל.

פגישה ראשונה עם נציג משכנתקל
בשלב ראשון ימולא טופס ראשוני עם פרטים אישיים, פרטים אודות עבודתכם, הכנסותיכם ופרטי הנכס.
אנו ממליצים שכבר שבמועד פגישתכם הראשונה עם נציגנו, תמלאו טופס בקשת הלוואה.
כך, תוכלו לקבל אישור עקרוני מהבנק, ובו יצוין סכום האשראי העומד לרשותכם, ומהם התנאים לקבלתו. 
על מנת להגיש בקשה אנא הביאו עמכם את המסמכים הבאים הדרושים לקבלת אישור עקרוני.
המסמכים הדרושים לקבלת אישור עקרוני הם: 
• תעודת זהות. 
• דפי עו"ש של החודשיים האחרונים. 
• אישור הכנסה (לעובדים שכירים – שלושה תלושי משכורת אחרונים, ולעצמאים – אישור רואה חשבון ודו"חות מס)
בעת הגשת בקשת ההלוואה תתבקשו למלא את הסכום המבוקש על ידכם, תקופת ההלוואה המבוקשת ומסלול ההחזר המבוקש (כמו למשל משכנתא צמודת פריים, צמודת מדד או שילוב של מספר מסלולי משכנתאות). 
חשוב לדעת: מילוי בקשת ההלוואה אינו מחייב אתכם לקחת את ההלוואה, אך הוא מקדם אתכם שלב אחד לקראת רכישת הדירה.
במסגרת פגישתכם הראשונה עם נציגנו ניתן יהיה לקבל את האישור העקרוני מאת הבנק לקבלת המשכנתא. במסגרת האישור העקרוני, תוצע לכם גם ריבית ההלוואה, תוקף ריבית ההלוואה הינו לתקופה מוגבלת. 
קבלת אישור סופי
השלב הבא בתהליך הוא קבלת אישור סופי ופתיחת תיק בבנק.
המסמכים שיש להגיש כדי לקבל אישור סופי הם:
• תעודת זהות
• תעודת זכאות (לזכאים)
• אישור הכנסה (שכירים – שלושה תלושי משכורת אחרונים, עצמאים – אישור רואה חשבון או דו"חות מס)
• תנועות חשבון בנק – דפי עו"ש.
• חוזה לרכישת דירה
• נסח רישום מקרקעין עדכני (נסח טאבו) או אישור זכויות עדכני לגבי הנכס.
אם מסמכים אלו הוגשו כבר בשלב האישור העקרוני, לא תצטרכו להציג אישורים אלו או את חלקם בשלב האישור הסופי.

נסח טאבו
מסמך זה מאשר האם הנכס באמת רשום על שם המוכר, האם יש עיקולים, חובות או שעבודים של מוכר הנכס. את נסח הטאבו ניתן לקבל בלשכת רישום המקרקעין תמורת אגרה. מומלץ לקבל נסח טאבו עדכני לפני חתימת חוזה רכישת הדירה. 

מסמך אישור זכויות
נכס שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. מתנהל לגביו רישום בספרי מנהל מקרקעי ישראל או בספרי החברה המשכנת או החברה הקבלנית. במקרים כאלו יבקש הבנק לראות אישור עדכני לגבי זכויות המוכר בנכס מהגורמים הללו, מומלץ לקבל אישור זכויות עדכני לפני חתימת חוזה רכישת הדירה. 
 
פתיחת תיק הלוואה 
לאחר שאושרה בקשתכם לקבלת משכנתא באישור סופי, נפתח תיק ההלוואה בבנק.
נציגנו יזמין אתכם לחתום על חוזה ההלוואה בבנק וימסור לכם דף טיפול. 
דף הטיפול מכיל רשימה שכוללת את כל המסמכים והביטחונות שמצריכים חתימות על ידי עורך דין, נוטריון ושמאי מקרקעין.
נציג משכנתקל יתאם עבורכם, בזמן הנוח לכם, פגישות עם אנשי המקצוע על מנת להסדיר את תהליך קבלת הלוואת המשכנתא. 
לאחר סיום תהליך הטיפול במסמכים, יעבור התיק ביקורת על ידי הבנק ומיד לאחריה תוכלו לקבל את ההלוואה. 

מהם הביטחונות שדורש הבנק?
הביטחונות הם מסמכים משפטיים ושעבודים שונים המאפשרים לבנק לשעבד את הנכס לטובתו, על מנת להפכו לבטוחה טובה עד לפירעון ההלוואה. הבנק בודק כי הנכס שרכשתם נקי משעבודים, חובות, עיקולים וכיו"ב או שניתן להסירם במהלך ביצוע ההלוואה. בדיקה זו היא כמובן גם לטובתכם. באופן עקרוני, בכל עסקה נקבעים הביטחונות על פי מצבו המשפטי של הנכס הספציפי שרכשתם.

ישנם סוגים שונים של ביטחונות , להלן רשימת הביטחונות העיקריים:
משכנתא:
אם הנכם בעלי הנכס ואתם מבקשים הלוואה לבניה או לכל מטרה אחרת, הביטחון שירשום לטובתו הבנק הוא משכנתא (שיעבוד הנכס). משכנתא נרשמת על ידי שטר המשכנתא אותו מנפיק הבנק. עליכם לחתום על שטר המשכנתא, בפני עורך דין, ולרשום אותו בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). רישום המשכנתא כרוך בתשלום אגרה בלשכת רישום מקרקעין. 

התחייבות לרישום משכנתא:
התחייבות חתומה בדרך כלל ע"י מוכר הדירה, הנחתמת בפני עורך דין בה הוא מתחייב לרשום את שיעבוד הנכס ("משכנתא") לטובת הבנק ברגע שהדירה תירשם על שמכם. המסמך כולל התחייבויות נוספות, כמו התחייבותו של המוכר להחזיר לבנק את כספי ההלוואה, ששולמו לידיו, במקרה שהעסקה ביניכם ובין המוכר לא תצא אל הפועל.
רישום הערת אזהרה לטובת הקונה:
הערת אזהרה מגנה עליכם מפני עסקאות נוגדות שעלול המוכר לעשות בנכס (כמו למשל למכור אותו לשני קונים שונים במקביל).
הערת אזהרה לטובתכם תירשם בדרך כלל כנגד הצגת חוזה רכישת הדירה ללשכת רישום המקרקעין. רישום הערת אזהרה אמור להיעשות מיד לאחר חתימת חוזה הרכישה ע"י עורך הדין המטפל העסקה. רישום הערת אזהרה זו כרוך בתשלום אגרה בטאבו.

רישום הערת אזהרה לטובת הבנק: 
הערת אזהרה לטובת הבנק, תירשם בדרך כלל מכוח התחיבות לרישום משכנתא, בה מתחייב המוכר או בעל המקרקעין לרשום לטובת הבנק שיעבוד על הנכס (משכנתא). במועד רישום הדירה על שמכם. את ההתחייבות יש לרשום בלשכת רישום המקרקעין. הערת אזהרה לטובת הבנק באה להבטיח לבנק כי המוכר לא יעביר את הנכס על שם הקונה מבלי שתרשם באותו מועד "משכנתא" לטובת הבנק.
רישום הערת אזהרה זו כרוך בתשלום אגרה בטאבו. נוסח כתב ההתחייבות יימסר לכם בבנק. 

משכון זכויות:
משכון זכויות הוא שיעבוד זכויותיכם החוזיות בנכס (המוקנות לכם בחוזה הרכישה) לטובת הבנק. עד לרישום המשכנתא בפועל. השעבוד נעשה באמצעות מסמך "הודעת משכון" שיונפק לכם על ידי הבנק. תתבקשו לחתום על הודעות המשכון ולרשום אותה ברשם המשכונות. רישום משכון כרוך בתשלום אגרה למשרד המשפטים. תוקף משכון הזכויות הוא עד רישום המשכנתא בפועל.

דו"ח שעבודים:
ישנם מקרים בהם נדרש קבלת דו"ח שעבודים, למשל אם הנכם רוכשים נכס יד שניה תתבקשו להמציא דו"ח שעבודים מרשם המשכונות לגבי המוכר, בדו"ח זה ניתן לבדוק אם הנכס אותו הנכם רוכשים משועבד, ואם כן ידרוש הבנק את הסרת השעבוד.

יפוי כוח נוטריוני לבנק:
זהו מסמך שתקבלו בבנק עליו תתבקשו לחתום. מסמך זה מאפשר לבנק, בין היתר, לבצע פעולות במקומכם, במקרה שאינכם עושים אותן בעצמכם. את יפויי הכוח תתבקשו לערוך בפני נוטריון. עריכת יפוי כוח כרוכה בתשלום שכר לנוטריון.

הערכת שמאי (דירות יד שניה)
כדי לוודא שהנכס אותו בכוונתכם לרכוש או לשעבד מהווה בטוחה טובה לבנק, או שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, דורש הבנק הערכת שמאי מקרקעין מרשימת השמאים שאושרו על ידו. את השמאי, אתם תצטרכו להזמין והתשלום יתבצע על ידכם. מסגרת האשראי שתוכלו לקבל, תיגזר משווי הנכס על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת השמאי – הנמוך מביניהם.

ביטחונות על פי חוק המכר: 
על פי חוק המכר נקבע, כי ברכישת דירה חדשה מקבלן, על הקבלן להבטיח את הכספים ששולמו לו במספר חלופות, שהעיקריות שבהן: רישום הערת אזהרה לטובתכם או מתן ערבות חוק מכר, או פוליסת ביטוח. הקבלן צריך לתת את אחת מהבטוחות הנ"ל רק לאחר ששולמו כספים בסך 15% ממחיר הדירה.
ערבים: במקרים מסוימים דורש הבנק גם ערבים ומבקש גם מהם אישורי הכנסה.

קבלת המשכנתא (קבלת הצ'ק הבנקאי או העברה בנקאית)
תוכלו לקבל את ההלוואה בצ'ק בנקאי או באמצעות העברה בנקאית בסניף הבנק שטיפל בבקשתכם. במקרה של רכישת נכס הצ'ק או ההעברה הבנקאית ירשמו או יתבצעו ישירות לחשבון המוכרים ולא על שמכם.

עמלת הפסד כלכלי בגין פירעון מוקדם:
בעת פירעון מוקדם של ההלוואה, הבנקים גובים עמלות אשר המרכיב העיקרי בהם הוא "עמלה בגין הפסד כלכלי לבנק" עמלה זו נגבית על פי הוראת בנק ישראל. במועד הפירעון המוקדם כאשר הריבית בשוק נמוכה מהריבית של המשכנתא שלכם, פער הריבית מהווה הפסד כלכלי שנגרם לבנק ובגין כך משולמת העמלה. אם הריבית במועד הפירעון המוקדם גבוהה יותר מריבית המשכנתא שלכם, לא תדרשו לשלם עמלה זו.
גרירת משכנתא 
אם קבלתם בעבר הלוואה עבור רכישת דירה או נכס מקרקעין וכעת אתם מעונינים לרכוש נכס אחר, אינכם חייבים לפרוע את כל ההלוואה שקבלתם בעבר. 
אתם יכולים לפנות למשכנתקל ולבקש לגרור את ההלוואה מהנכס שבבעלותכם אל הנכס שאתם מעונינים לרכוש. תהליך הגרירה דומה לתהליך של קבלת הלוואה בו נדרשת בדיקת בנק כפי שפורט לעיל. סיום תהליך הגרירה משמעותו, כי הבנק יבצע שיעבוד של הנכס החדש שרכשתם וישחרר את הנכס הקודם מהשעבוד הרשום. גם אם עדיין לא רכשתם נכס חדש, אך כבר מכרתם את הדירה הנוכחית שלכם, תוכלו לפנות למשכנתקל ולהגיש דרכנו בקשה לגרירת ההלוואה. במקרה כזה תתבקשו לספק לבנק ערבות בנקאית לשלב הביניים עד לרכישת הנכס החדש. 

ביטוח 
אחד השלבים החשובים בתהליך קבלת ההלוואה הוא הביטוח. הביטוח מורכב משני חלקים: ביטוח הנכס הנרכש וביטוח חיי הלווים. באפשרותכם לבצע את הביטוח שלכם או באמצעות הבנק או באופן עצמאי (בכפוף למילוי הוראות הבנק). 
עכשיו, כשאתם כבר יודעים כמעט כל מה שצריך לדעת על משכנתאות ועל מנת שהכניסה לבית החדש תהיה קצרה, פשוטה וקלה צרו קשר עם נציג משכנתקל. 
לסיום – משכנתקל מציעה לכם הליך קצר, פשוט וקל אל המשכנתא שלכם. אנו מקווים כי באמצעות הסברים אלו הפכנו עבורכם את התהליך לנוח יותר. תהליך אשר בסופו תוכלו לקבל את המשכנתא המתאימה לכם אישית, מתוך מגוון רחב של סוגי משכנתאות. 
האמור בחוברת זו הינו שירות הבא להסביר ולפשט את תהליך המשכנתא.